Wer ein Haus baut oder eine Wohnung kauft oder bauen lässt, steht vor einem riesigen Projekt und geht Risiken ein. Zunehmende Insolvenzen im Baugewerbe sorgen dafür, dass immer häufiger auch private Baukund:innen zu Schaden kommen und zum Teil sogar in existenzbedrohende Situationen geraten. Die Anzahl der Insolvenzen im Baugewerbe von Personen- und Kapitalgesellschaften stieg laut Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung Halle (IWH) von 112 im Januar 2020 auf 218 im Februar 2025.
Noch immer gibt es Lücken im Gesetz, die insbesondere Käufer:innen, die von einem Bauträger erwerben, nicht ausreichend schützen. Der Bauträgervertrag ist eine spezielle Art des Bauvertrags. Der Bauträger ist ein Unternehmer (§ 650u BGB), der üblicherweise unbebaute Grundstücke erwirbt, welche von ihm anschließend bebaut werden. Der Bauträger schuldet den Käufer:innen also die Übertragung des Eigentums am Grundstück und des darauf stehenden zu errichtenden Gebäudes. Damit unterscheidet er sich vom Bauunternehmer, der zwar die Immobilie errichtet, aber mit dem Erwerb des Grundstücks und dem Verkauf der Immobilie nichts zu tun hat.
Beim Bauträgervertrag sind Verbraucher:innen nicht geschützt, wenn es zur Insolvenz des Bauträgers kommt. Zwar sieht die Makler- und Bauträgerverordnung vor, dass der Bauträger nur Abschlagszahlungen in Abhängigkeit vom Baufortschritt verlangen darf. Im Fall der Insolvenz des Bauträgers können die Käufer:innen aber entweder vom Vertrag zurücktreten (dann bekommen sie nur einen geringen Anteil der geleisteten Abschläge zurück) oder erhalten Eigentum an einem Grundstück mit einem nur teilweise errichtenden Gebäude, ggf. einer Bauruine. Das ist vor allem für Eigentümer:innen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ein Problem. Scheitert das Bauvorhaben, können sie nicht einfach das ganze Gebäude, von dem ein Großteil Gemeinschaftseigentum ist, in Eigenregie fertigstellen.
Vorschläge von WiE: Verzicht oder Absicherung der Abschlagszahlungen
WiE setzt sich seit langem für eine konsequente finanzielle Absicherung der Käufer:innen ein. Die Arbeitsgruppe Bauträgervertragsrecht hatte unter Mitarbeit von WiE bereits 2019 Vorschläge für ein Bauträgervertragsgesetz erarbeitet. Danach muss der Bauträger entweder bis zur Bezugsfertigkeit und zur Übergabe auf Abschlagszahlungen der Käufer:innen verzichten oder die Abschlagszahlungen – beispielsweise mit einer Versicherung – absichern, wenn es sich bei den Käufer:innen um Verbraucher:innen handelt. Bis heute wurde kein Gesetzentwurf erarbeitet. Stattdessen hatte das BMJ im Jahr 2022 ein abgeschwächtes optionales Modell ins Gespräch gebracht, das aus Verbraucherschutzgesichtspunkten abzulehnen ist. WiE fordert deshalb die Umsetzung eines Bauträgervertragsgesetztes auf Basis der Empfehlungen der Arbeitsgruppe Bauträgervertragsrecht.
Bauträgerinsolvenz - wie Käufer:innen sich schützen können
Was können Wohnungs- und Hauskäufer:innen derzeit selbst präventiv tun, um bei einer Insolvenz des Bauträgers den eigenen Schaden möglichst gering zu halten? Das Wichtigste: Sie sollten nur die vereinbarten Abschlagszahlungen leisten. Welche Raten der Bauträger in welchen Abständen einfordern darf, bestimmt sich nach der Makler- und Bauträgerverordnung (§ 3 II MaBV). Nach der MaBV kann mit jeder Fertigstellung eines Bauabschnitts eine von bis zu sieben möglichen Abschlagszahlungen vereinbart werden. Vor jeder Zahlung sollten Haus- und Wohnungskäufer:innen prüfen, ob die vertraglich vereinbarten Leistungen auch wirklich erbracht worden sind und nicht in Vorleistung gehen.
Versäumnisse des Gesetzgebers für mehr Verbraucherschutz
In der TV-Sendung PlusMinus "Bauträger-Pleiten: Vom Immobilientraum zum finanziellen Ruin" kritisiert unser Rechtsreferent Michael Nack: „Wenn früher gehandelt worden wäre im Sinne einer gesetzlichen Regelung, dann wären die Verbraucher vor diesen erheblichen existenzvernichtenden Schäden geschützt worden.“
(Stand: 20.3.25)