Vermietende Wohnungseigentümer:innen können die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die sie im Rahmen des monatlichen Hausgeldes bezahlen, nicht sofort als Werbungskosten bei ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen. Das ist erst dann möglich, wenn mithilfe der Rücklage Erhaltungsmaßnahmen an der Immobilie tatsächlich bezahlt werden.
Geklagt hatte ein Ehepaar, das mehrere Eigentumswohnungen vermietet hatte. Es wehrte sich gegen seinen Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2021, da das Finanzamt ihre Zuführungen zur Erhaltungsrücklage für diese Wohnungen nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anerkannte. Das Finanzgericht Nürnberg wies die Klage allerdings ab, woraufhin das Ehepaar in Revision ging.
Bisherige Rechtsprechung bestätigt
Doch auch vor dem Bundesfinanzhof (BFH) bekamen sie nicht Recht. Der BFH bestätigte mit dem Urteil (14.01.2025, Az. IX R 19/24) seine Rechtsprechung zu dem Thema aus dem Jahr 1988 und stellte klar, dass diese weiterhin gilt: Erst wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die angesparten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum tatsächlich ausgebe, sei der wirtschaftliche Zusammenhang zur Vermietung gegeben, denn erst dann kämen die Mittel „dem vermieteten Objekt zugute“, heißt es in dem Urteil. Dann dürfen vermietende Eigentümer:innen die Ausgaben auch bei ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten geltend machen.
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020, seit der die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband voll rechtsfähig ist, ändert übrigens nichts an der steuerrechtlichen Beurteilung des Zeitpunkts des Werbungskostenabzugs, so der Bundesfinanzhof – hiermit hatten die Kläger ihre Klage begründet.
Höhe der Rücklage wirkt sich in der Regel auf den Kaufpreis aus
Der Bundesfinanzhof wies außerdem darauf hin, dass Wohnungseigentümer: innen, die ihre Wohnung vor der Durchführung der Erhaltungsmaßnahme verkaufen, aufgrund der angesparten Rücklage in der Regel einen höheren Kaufpreis erhielten – sozusagen als Ausgleich für den Werbungskostenabzug, den sie dann ja nicht geltend machen können. Es sei deshalb kein Argument, gegen den nachgelagerten Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs zu klagen.
Grunderwerbsteuer und Erhaltungsrücklage
Wird eine Eigentumswohnung verkauft, bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Kaufpreis. Steuerrechtlich ist es irrelevant, wie hoch die Erhaltungsrücklage ist bzw. welchen Anteil der Verkäufer darauf eingezahlt hat. Ein gesonderter Ausweis der Erhaltungsrücklage mindert deshalb die Grunderwerbsteuer nicht. Das hatte der BFH bereits 2020 entschieden.