WiE informiert über wichtige Punkte rund um die Eigentümerversammlung / Angelegenheiten, über die Beschlüsse gefasst werden sollen, müssen auf der Tagesordnung stehen / Wer nicht teilnehmen kann, sollte sich vertreten lassen
03.04.2025. In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften steht in den kommenden Wochen oder Monaten die jährliche Eigentümerversammlung an. Ob Pflege des Vorgartens, Balkonsanierung oder Heizungstausch: In der Versammlung entscheiden die Wohnungseigentümer:innen über ihr gemeinschaftliches Eigentum, indem sie Beschlüsse fassen. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum informiert, wie Eigentümer:innen die Tagesordnung mitgestalten können und was bei der Beschlussfassung zu beachten ist.
Die Wohnungseigentümerversammlung ist das Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Verwaltungen sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet, mindestens einmal jährlich zu einer Eigentümerversammlung einzuladen. Das gilt auch für selbstverwaltete Wohnungseigentümergemeinschaften.
Planungssicherheit - Einladung mindestens drei Wochen vorher
Die gesetzliche Ladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen bis zum Versammlungstermin. Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft kann aber auch eine andere Frist vorschreiben. Für die Einladung reicht die Textform aus, zum Beispiel eine E-Mail. „Wird die Einberufungsfrist nicht eingehalten, sind sämtliche in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar“, informiert Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE).
Keine Überraschungen – Tagesordnung muss vorher feststehen
Die Einladung muss neben dem Ort und dem Zeitpunkt der Versammlung auch die Tagesordnung enthalten. In dieser müssen alle Themen aufgeführt werden, über die in der Versammlung ein Beschluss gefasst werden soll. Das ist wichtig, denn wird ein Beschluss unter „Sonstiges“ gefasst – war also nicht als Punkt auf der Tagesordnung genannt –, besteht das Risiko, dass Eigentümer:innen den Beschluss später anfechten, da sie sich vorher nicht damit befassen bzw. darauf vorbereiten konnten.
Die Tagesordnungspunkte müssen zumindest stichwortartig erkennen lassen, worum es im Einzelnen geht. „Nur so ist es den Wohnungseigentümer:innen möglich, sich auf Diskussionen und Erörterungen vorzubereiten“, sagt von Möller. Tagesordnungspunkte, über die abgestimmt werden soll, müssen alle wesentlichen Angaben zu Art, Umfang, Folgen und vor allem auch zu den Kosten der geplanten Maßnahme enthalten. Auch vorliegende Angebote müssen als Anlage zur Einladung mitversendet werden.
Ihr Thema in der Versammlung – die Tagesordnung mitgestalten
Jede einzelne Wohnungseigentümer:in kann die Tagesordnung mitgestalten – und damit mitbestimmen, worüber gesprochen wird. Wichtig hierbei: Der Antrag auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes muss rechtzeitig bei der Verwaltung eingehen, das heißt vor Beginn der Einladungsfrist. WiE rät, möglichst frühzeitig mit der Verwaltung Kontakt aufzunehmen, um ihr genügend Zeit zur Vorbereitung zu geben. Auch wenn noch kein Termin für die nächste Versammlung feststeht, können Vorschläge eingereicht werden. „Den Tagesordnungsantrag sollten Wohnungseigentümer:innen per E-Mail oder Brief einreichen und sich dann die Aufnahme bestätigen lassen“, rät Dr. Sandra von Möller.
Stimme nicht verfallen lassen – Vollmacht und Weisung erteilen
Wenn Eigentümer:innen nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen können, sollten sie sich vertreten lassen und für die entsprechende Versammlung ihr Stimmrecht auf eine Miteigentümer:in bzw. ein Mitglied des Verwaltungsbeirats übertragen, rät Wohnen im Eigentum. Auch die Verwalter:in kann bevollmächtigt werden. Wohnungseigentümer:innen sollten zunächst einen Blick in die Teilungserklärung werfen, denn in ihr kann festgelegt sein, welche Personen überhaupt bevollmächtigt werden dürfen. Gibt es dort keine anderweitige Vorgabe, reicht für die Erteilung der Vollmacht die Textform aus, sie kann also unter anderem per E-Mail, SMS oder Whatsapp erteilt werden. „Zusätzlich zur Vollmacht sollten Eigentümer stets auch konkrete Weisungen zum Abstimmungsverhalten zu den einzelnen Tagesordnungspunkten, über die abgestimmt wird, erteilen“, empfiehlt von Möller.
Wirksame Entscheidungen - Formalitäten zu Beschlussfassung und -verkündung
Damit ein Beschluss zustande kommt, reicht in der Regel die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung.
Wichtig: Jeder Beschluss muss nach der Beschlussfassung vom Versammlungsleiter – in der Regel der Verwalter:in – in der Versammlung verkündet werden. „Andernfalls ist der Beschluss nicht nur nicht wirksam, sondern juristisch überhaupt nicht vorhanden“, informiert von Möller. Die Verkündung des Beschlusses muss auch im Versammlungsprotokoll dokumentiert werden. Außerdem muss die Verwalter:in den Beschluss unverzüglich in die Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft eintragen.
Über WiE
Wohnen im Eigentum (WiE) ist ein bundesweiter Verbraucherschutzverband mit über 16.000 Mitgliedern und Sitz in Bonn. Der Verband tritt für die Interessen und Rechte von privaten Immobilieneigentümern, insbesondere von Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften ein. WiE fordert mehr Verbraucherschutz und Markttransparenz in der Bau- und Immobilienbranche. Seine Mitglieder unterstützt WiE mit kostenfreien Rechts-, Energie- und Bauberatungen sowie mit umfangreichen Informationsveranstaltungen, Ratgebern und Arbeitsmaterialien. WiE ist parteipolitisch neutral, unabhängig und Mitglied im Verbraucherzentrale Bundesverband. Weitere Informationen finden Sie auf der Webseite des Vereins unter www.wohnen-im-eigentum.de.