Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 27. Februar 2026 klargestellt, wie weit die Verpflichtung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur erstmaligen Fertigstellung eines Gebäudes reicht, wenn dies wegen Bauträgerinsolvenz unvollendet geblieben ist. Neben dem Gemeinschaftseigentum können Wohnungseigentümer:innen von der WEG verlangen, dass auch nicht tragende Innenwände in verputzter Form, unter Putz verlegte Elektroinstallation sowie ein Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung fertiggestellt wird.
Mit dem aktuellen Urteil hat der BGH den Erstherstellungsanspruch von Wohnungseigentümer:innen gegen die WEG im Fall einer Bauträgerinsolvenz deutlich gestärkt. Im konkreten Fall war die Immobilie aufgrund der Insolvenz eines Bauträgers von diesem nicht fertiggestellt worden. Es handelt sich um einen sogenannten „steckengebliebenen Bau“. Kläger:innen waren die Sondereigentümer:innen von zwei nicht vollständig hergestellten Dachgeschosseinheiten.
WEG muss nicht lediglich Gemeinschaftseigentum herstellen
Der BGH hatte in diesem Fall bereits 2019 entschieden, dass jede Eigentümer:in gegen die WEG einen Anspruch auf erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums hat. Der Anspruch auf Erstherstellung ist nicht unmittelbar im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Er ergibt sich aber mittelbar aus dem Anspruch der Eigentümer:innen auf Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Das ist ein „unverjährbarer Daueranspruch“.
Mit der Entscheidung vom 27.02.2026 (Az. V ZR 219/24) geht der BGH nun noch einen Schritt weiter: Nach seiner Auffassung kommt es bei dem Umfang des Anspruchs nicht auf die strikte Trennung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum an. Auch nicht tragende Innenwände, unter Putz zu verlegende Elektroinstallationen sowie ein Anschluss an die zentrale Heizungsanlage nebst Zuleitungen und Heizkörpern, die regelmäßig zum Sondereigentum gehören, müsse die WEG fertigstellen. Das Urteil des BGH soll in Kürze im Volltext veröffentlich werden.
BGH: Aufspaltung nach Eigentumskategorien führt zu unnötigen praktischen Schwierigkeiten
Auf den ersten Blick ist diese Entscheidung erstaunlich, hat doch eine Eigentümer:in gegen die WEG „nur“ einen Anspruch auf die Verwaltung (und damit erstmalige Herstellung) des gemeinschaftlichen Eigentums. Vom Gemeinschaftseigentum strikt zu trennen ist hingegen das Sondereigentum, in das die WEG auch nicht eingreifen darf. Der BGH verfolgt hier aber eine pragmatische Lösung.
Der BGH sah die Durchführung der Maßnahmen im Sondereigentum unter baupraktischen Gesichtspunkten geboten, da die Wohnungseigentümergemeinschaft ohnehin zur Errichtung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet sei und auf diese Weise alle Wände bei Estricharbeiten berücksichtigt werden könnten und dann auch gleich alle Leitungen unter Putz verlegt werden könnten. Oder einfacher ausgedrückt: Wenn Handwerker:innen ohnehin am Gemeinschaftseigentum arbeiten müssen (tragende Innenwände, gemeinschaftliche Leitungen), dann sollen sie auch gleich den Rest in einem Auftrag mitmachen.
Nur so könnten etwa Estricharbeiten sachgerecht koordiniert und sämtliche unter Putz verlaufenden Leitungen im Zuge der Wanderrichtung hergestellt werden. Eine Aufspaltung der Arbeiten nach Eigentumskategorien führe zu unnötigen praktischen Schwierigkeiten, argumentiert der BGH.
Grenzen der Herstellungspflicht bei Innenausbau
Klarstellend hat der BGH ausgeführt, dass die Erstherstellungspflicht der Gemeinschaft nicht beim Innenausbau von Bädern und Küchen besteht.
Offen gelassen hat das oberste deutsche Gericht die Frage bei der Errichtung von Dachfenstern. Der Grund dafür liegt hier aber in der Besonderheit des Einzelfalls: Der klagende Eigentümer wollte nämlich eine von der ursprünglichen Planung abweichende Errichtung, so dass es hierbei nicht um eine Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums, sondern um eine bauliche Veränderung handelt. Ob auf die konkrete Maßnahme ein Anspruch besteht, richtet sich also nach den Vorschriften des § 21 WEGesetz und diese Frage muss nun das Berufungsgericht aufgrund Zurückverweisung klären.
Bei Kostenverteilung Differenzierung nach Gemeinschafts- und Sondereigentum
Allerdings hat der BGH bei der Kostenlast differenziert: Die Kosten für die Errichtung des Gemeinschaftseigentums sind von allen Eigentümer:innen zu tragen, aber die von der Gemeinschaft mit veranlassten Arbeiten am jeweiligen Sondereigentum sind der betroffenen Wohnungseigntümer:in in Rechnung zu stellen.
WiE setzt sich für besseren Schutz bei Bauträgerinsolvenzen ein
Wohnen im Eigentum setzt sich seit langem für eine konsequente finanzielle Absicherung der Käufer:innen im Fall von Bauträgerinsolvenzen ein. Bisher sind Wohnungskäufer:innen gesetzlich nämlich nicht geschützt. Die Arbeitsgruppe Bauträgervertragsrecht hatte unter Mitarbeit von WiE bereits 2019 Vorschläge erarbeitet. Danach muss der Bauträger entweder bis zur Bezugsfertigkeit und zur Übergabe auf Abschlagszahlungen der Käufer:innen verzichten oder die Abschlagszahlungen – beispielsweise mit einer Versicherung – absichern, wenn es sich bei den Käufer:innen um Verbraucher:innen handelt. Bis heute wurde kein Gesetzentwurf erarbeitet.